رأي حرOpinions

أعفاء من دفع الأجار |بقلم:عمران بريه وكاتن شعياه
انشر عبر الفيسبوك طباعة ارسل لصديق

أعفاء من دفع الأجار-على ضوء جائحة الكورونا| بقلم المحاميان:عمران بريه و وكاتن شعياه


في الاونه الاخيره الكثير من أصحاب المصالح يتخبطون في دوامة قانونيه-في ظل الظروف الحالية وتفشي وباء جائحة الكورونا وفرض الاغلاق الكلي في الدولة يواجه العديد من المواطنين, الشركات, المصانع مشاكل كثير حول مدى إمكانية أستمرارهم في تنفيذ العقود المبرمة في ظل ظروف سابقة تختلف كليا عن الظروف الراهنة, أحد أهم هذه الأسئلة هو من يجب أن يدفع ألاجار الشهري في المؤجَر المُستأجر أو المؤجِر ؟ في هذا المقال سنحاول مساعدة المستأجرين والمؤجرين للاجابه عن هذا السؤال.

قاعدة أساسية في قوانين العقود هي "العقد شريعة المتعاقدين" المعروفة في اللغة اللاتنيه pacta sunt servanda ومعناها تتمثل على أن المتعاقدين تنفيذ العقد بحذافيره وبجميع ما يشمل وطبقاً لمضمونه, لكن لكل قاعدة هناك شواذ, واحدى هذه الشواذ هي نظرية الظروف الطارئة أو القوه القاهرة المنصوص عليه في بند 18 من قانون العقود 1973 وتفسيرها هو أن أذا كان صعب, مرهق أو مستحيل تنفيذ العقد بسبب تغيير الظروف وتقلب الأوضاع , بهذه الحالة القانون يحمي الطرف المخالف للعقد اذا كانت هذه "نتيجة عادلة نسبةً للظروف".

للأسف الشديد, دولة أسرائيل مأثره جداً ومعتاده على أحداث غير متوقعه ولا يمكن التنبؤ بها, على الاغلب كالحروب أو الاغلاق الكلي, فلهذا المحاكم تكون حذره جداً من أعفاء طرف من التزاماته بموجب العقد, في سنوات 80 في قضيه كاتس تجنبت المحكمة العليا الأعتراف بحرب يوم الغفران, كحدث طارىء وشاذ, في المقابل في قضية ريجب مثلاً أٌقرت المحكمه العليا أنه حرب الخليج هي حدث مفاجئ وظرف طارئ الذي بمقدوره أعفاء وزارة الدفاع من الوفاء بألاتزامه بتزويد شاري بأقنعة غاز حربيه.

لكن على صعيد اخر اعفت المحكمه في قضيه الكرمل مؤسسه سجاد الكرمل من دفع ايجار المُستأجَر لأقامة معمل لأنتاج سجاد جديد بعد دخولها لقسيمة الارض التي تم تخصيصها لاقامة المعمل, بعد أن تبين للمؤسسة انه هنالك غبار ينبعث من المحجر الموجود بالقرب ويؤثر سلباً بل ويمنع عملية أنتاج السجاد.

التمييز بين القضيتين, كاتس وريجب يكمن في الحقيقة أنه في قضيه ألايجار, هنالك بالتحديد بند 15 في قانون الأيجار والاستعاره 1971 والذي هدفه التعامل مع حالات كهذه, وهذا نص القانون :
"كان المُؤجَر عقار ومُنع من المُستأجر ان يستخدمه للهدف الذي أستأجره من أجله بسبب ظروف تخص المُستأجر أو طرق الوصول أليه والمُستأجر لم يلغي العقد بسبب هذا, يكون هو معفى من دفع الأيجار طوال الفتره التي منع منه أستخدام المُستأجر, المؤجر يستطيع بعد فتره وجيزه, ألغاء العقد, الا اذا اخبره المُستأجر انه متخلي عن الاعفاء من دفع الأيجار"
في قضيه زعبي التي تم تداولها قبل عدة سنوات سمحت المحكمة للمُستأجر وهي الدولة بألغاء عقد أستئجار مكاتب في الناصرة , على خلفية احداث عنف وأطلاق نار المستهدفه للمُستأجَر في أعقاب نزاع بين عائلة المؤجر اخرى في الناصرة.
ألاستنتاج الذي يحب علينا أستخلاصه من قضايا زعبي والكرمل, هو أنه بكل ما يخص قضايا تأجير العقارات, المُستأجر معفى من دفع الأيجار, أيضاً في ظل ظروف خارجيه وغير متوقعه التي تمنع المُستأجر من أمكانيه أستغلال المؤجر بما وهذا يشمل أوامر قانونيه مثل أمر منع/هدم/ إيقاف عمل وهكذا.
في الظروف المستشريه الحالية في الدولة وأرتفاع عدد اصابات مرضي الكورونا وقرارات الحكومة بفرض الاغلاق, قرار الذي كان له أبعاد اقتصادية وأجتماعيه كثيره خصوصاً على المؤوسسات التجاريه,المطاعم, المقاهي وغيرها , الامر الذي ادى الى أغلاق أصحاب المحلات مصالحهم ودخولهم في أزمات وأضرار أقتصادية التي منعت منهم دفع الايجار بفتره الاغلاق, ومن هنا نشأت نزاعات قانونيه بين الطرفين المؤجر والمُستأجِر حول قانونيه عدم دفع الايجار أو مصادرة الكفالة البنكيه.
في الاونه الاخيره كانت المحاكم مطلوبة لمناقشه نزاعات قانونيه مثل الي ذكرت أعلاه, حتى أنه كانت بعض القرارات المتناقضه في هذا الشأن, مثلاً في قضيه راف بريح شركة الأبواب المعروفه أشارت محكمه السلام في تل أبيب أن "ألكورونا ليست بكلمات سحريه" للتنازل عن العقد وقامت المحكمة برفض طلب المُستأجِر لمنع المؤجر من مصادرة الكفالة البنكيه في أعقاب عدم دفع الايجار لشهر نيسان 2020, بالمقابل في قضية كليبر التي تداولت أمام محكمة الصلح في القدس أقرت أنه "حتى لو لم تكن الكورونا كلمة سحريه لا يوجد شك أن الايام التي نمر بها هي أيام غير عادية" وقضت المحكمة بأصدار أمر الذي يمنع المؤجر من مصادرة الكفالة البنكية.
في قضية سكوب شركة الاحذيه, والتي فازت بعناوين بارزه في عده صحف أعفت محكمة الصلح في الخضيرة الشركة المُستأجِره وهي شركة سكوب من دفع الأيجار بفتره الاغلاق الأول بشهر نيسان 2020 ومن قرار المحكمه "بالتالي, في حين أنه تم تقييد تشغيل المؤجر بموجب القانون, أنا أرى انه يجب التطرق الي التقييد القانوني بالطرق التي تؤدي الي المتجر والمشاكل التي تخص المتجر كعله قانونيه واحدة"

حتى الان محاكم الاستئناف المركزيه أو العليا لم تتطرق الى هذه القضيه, لذلك نحن ننصح قراء المقال المترددين الأستعانه في النقاط التالية :

1. التوجه الى نص العقد وفحص ما تم الاتفاق عليه بين الطرفين, ما رأوه أمام أعينهم عند إبرام العقد, ما هي ألأاحداث التي رأوها أمام اعينهم كأحداث عاديه أو احداث مفاجئه والتي من شأنها ان تعفي احد الاطراف من الالتزام بالعقد.
2. لماذا مُنع من المُستأجِر أستعمال المؤجر, هل بسبب الاغلاق الذي تم فرضه بالمنطقه التي يتواجد فيها الأمر الذي أدى الى منعه أو منع الزبائن من التوجه للمصلحه, على عكس أغلاق أو الحجر الصحي الذي فُرض على المُستأجر او عماله بسبب تواجدهم بمنطقه مغلقة.
3. هل أحد الاطراف, تلقى تعويض أو منحة من الدولة بعدما مُنع من أستعمال المؤجر بسبب الاغلاق, هذا السؤال مهم جداً لانه حسب بند القوة القاهرة نفوذ المحكمة لأعفاء طرف من تنفيذ العقد هو "نتيجة عادلة نسبةً للظروف" بالتالي طرف الذي تم دعمه مالياً ليس بمقدوره ألادعاء لوجود قوه قاهره.
4. هل تشغيل المصلحة يستلزم وجود أو حضور المستأجر/العمال في مكان العمل أو انه يمكن تشغيل المصلحه عن بعد, مثلاً أستعمال سمعه المصلحة لجلب الزبائن لنقاط بيع اخرى أو تقديم خدمات عن بعد حينها يبدو أنه يمكن تفادي أو تقليل الخسارة المالية في المصلحة.
5. مبدأ حسن النيه, بما معناه ألتزام طرفي العقد بتنفيذه ومراعته والالتزام بمصداقيته من حيث النزاهة والصدق وأنه في حال عدم النص عليه، يمكن الاستدلال عليه من خلال مظاهره كالالتزام بحدود القانون وعدم الالتجاء في تنفيذ العقود إلى ما يخالف القانون كالغش والتواطؤ باعتبارها من مظاهر سوء النية.

على ضوء ما ذكر أعلاه للسؤال ما اذا كان المُستأجر معفي من دفع الايجار لا يوجد جواب واضح وصريح, وهو يختلف مع أختلاف الظروف والاحداث, في بعض الاحيان الجواب بسيط وسهل وفي أحيان اخر معقد ويحتاج الى بحث وتمحيص, لذلك من المفضل أستشاره محامي مختص وبارع في هذا المجال وفقط بعد ان يتم تحليل القضيه بأدوات قانونيه يمكن أخذ جواب مستنير بناءً على البيانات المطروحة.

المقالات المنشورة تعبر عن رأي كاتبها فقط، وموقع العرب يفسح المجال امام الكتاب لطرح أفكارهم التي كتبت بقلمهم المميز ويقدم للجميع مساحة حرة في التعبير عما في داخلهم ضمن زاوية رأي حر. لإرسال المواد يرجى إرفاق النص في ملف وورد مع اسم الكاتب والبلدة وعنوان الموضوع وصورة شخصية للكاتب بجودة عالية وحجم كبير على العنوان: alarab@alarab.com  

إقرا ايضا في هذا السياق:

بروكار الحلقة 4
بروكار الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
424,808
مقابلة مع السيد آدم الحلقة 4
مقابلة مع السيد آدم الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
106,201
أحلى أيام الحلقة 4
أحلى أيام الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
106,200
نبض الحلقة 4
نبض الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
318,597
واكلينها ولعة 2 الحلقة 4
واكلينها ولعة 2 الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
318,594
أولاد آدم الحلقة 4
أولاد آدم الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
212,390
The Last Kingdom 4 - الحلقة 8
The Last Kingdom 4 - الحلقة 8
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
212,388
بالقلب الحلقة 4
بالقلب الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
106,183
الفتوة الحلقة 4
الفتوة الحلقة 4
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
106,179
النهاية الحلقة 3
النهاية الحلقة 3
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
424,712
لما كنا صغيرين الحلقة 3
لما كنا صغيرين الحلقة 3
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
106,176
اتنين في الصندوق الحلقة 7
اتنين في الصندوق الحلقة 7
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
318,525
النحات الحلقة 3
النحات الحلقة 3
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
106,172
سوق الحرير الحلقة 3
سوق الحرير الحلقة 3
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
212,342
حكيم اوغلو الحلقة 32
حكيم اوغلو الحلقة 32
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
220,024
انت اطرق بابي الحلقة 27
انت اطرق بابي الحلقة 27
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
440,044
ابنة السفير الحلقة 36
ابنة السفير الحلقة 36
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
220,020
الميراث الحلقة 231
الميراث الحلقة 231
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
330,027
مرعشلي الحلقة 2
مرعشلي الحلقة 2
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
220,016
قطاع الطرق 6 الحلقة 14
قطاع الطرق 6 الحلقة 14
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
440,028
السد الحلقة 23
السد الحلقة 23
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
220,012
لؤلؤ الحلقة 18
لؤلؤ الحلقة 18
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
440,020
لا حكم عليه الحلقة 14
لا حكم عليه الحلقة 14
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
110,004
الميراث الحلقة 230
الميراث الحلقة 230
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
220,006
عروس بيروت 2 الحلقة 74
عروس بيروت 2 الحلقة 74
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
110,002
الحفرة 4 الحلقة 20
الحفرة 4 الحلقة 20
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
330,003
جبل جونول الحلقة 12
جبل جونول الحلقة 12
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
110,000
لؤلؤ الحلقة 17
لؤلؤ الحلقة 17
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,997
لا حكم عليه الحلقة 13
لا حكم عليه الحلقة 13
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,996
عروس بيروت 2 الحلقة 73
عروس بيروت 2 الحلقة 73
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,991
نجمة الشمال الحلقة 47
نجمة الشمال الحلقة 47
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,984
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 21
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 21
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,990
زهرة الثالوث الحلقة 55
زهرة الثالوث الحلقة 55
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,988
الميراث الحلقة 229
الميراث الحلقة 229
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,972
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 61
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 61
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,968
لؤلؤ الحلقة 16
لؤلؤ الحلقة 16
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,991
علي رضا الحلقة 18
علي رضا الحلقة 18
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,960
لا حكم عليه الحلقة 12
لا حكم عليه الحلقة 12
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,967
عروس بيروت 2 الحلقة 72
عروس بيروت 2 الحلقة 72
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,952
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 60
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 60
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,987
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 59
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 59
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,958
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 58
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 58
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,940
لا حكم عليه الحلقة 11
لا حكم عليه الحلقة 11
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,936
المغوار الحلقة 3
المغوار الحلقة 3
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,949
نجمة الشمال الحلقة 46
نجمة الشمال الحلقة 46
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,946
الغرفة الحمراء الحلقة 20
الغرفة الحمراء الحلقة 20
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,943
أطرق بابي الحلقة 79
أطرق بابي الحلقة 79
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,920
الصيف الأخير الحلقة 3
الصيف الأخير الحلقة 3
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,937
رامو الحلقة 28
رامو الحلقة 28
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,912
لؤلؤ الحلقة 15
لؤلؤ الحلقة 15
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,908
الغرفة الحمراء الحلقة 19
الغرفة الحمراء الحلقة 19
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,976
عروس بيروت 2 الحلقة 71
عروس بيروت 2 الحلقة 71
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,950
هذه هي قصتي الحلقة 2
هذه هي قصتي الحلقة 2
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,922
الميراث الحلقة 228
الميراث الحلقة 228
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,892
أطرق بابي الحلقة 78
أطرق بابي الحلقة 78
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,972
أطرق بابي الحلقة 77
أطرق بابي الحلقة 77
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,884
بابل 2 الحلقة 4 مدبلج
بابل 2 الحلقة 4 مدبلج
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,940
بابل 2 الحلقة 3 مدبلج
بابل 2 الحلقة 3 مدبلج
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,876
بابل 2 الحلقة 2 مدبلج
بابل 2 الحلقة 2 مدبلج
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,936
بابل 2 الحلقة 1 مدبلج
بابل 2 الحلقة 1 مدبلج
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,934
اللهيب الحلقة 10
اللهيب الحلقة 10
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,932
الطبيب المعجزة الحلقة 45
الطبيب المعجزة الحلقة 45
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,930
الميراث الحلقة 227
الميراث الحلقة 227
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,964
المغوار الحلقة 2
المغوار الحلقة 2
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,926
منزلي الحلقة 27
منزلي الحلقة 27
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,886
نهضة السلاجقة الحلقة 15
نهضة السلاجقة الحلقة 15
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,922
الخائن الحلقة 13
الخائن الحلقة 13
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,880
بدون حكم الحلقة 2
بدون حكم الحلقة 2
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,836
عروس بيروت 2 الحلقة 70
عروس بيروت 2 الحلقة 70
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,916
لؤلؤ الحلقة 14
لؤلؤ الحلقة 14
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,871
لا حكم عليه الحلقة 10
لا حكم عليه الحلقة 10
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,912
الميراث الحلقة 226
الميراث الحلقة 226
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,910
شقة الأبرياء الحلقة 17
شقة الأبرياء الحلقة 17
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,862
السد الحلقة 22
السد الحلقة 22
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,906
الحفرة 4 الحلقة 19
الحفرة 4 الحلقة 19
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,952
جبل جونول الحلقة 11
جبل جونول الحلقة 11
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,951
ابنة السفير الحلقة 35
ابنة السفير الحلقة 35
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,850
عروس بيروت 2 الحلقة 69
عروس بيروت 2 الحلقة 69
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,898
لؤلؤ الحلقة 13
لؤلؤ الحلقة 13
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,792
لا حكم عليه الحلقة 9
لا حكم عليه الحلقة 9
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,947
مرعشلي الحلقة 1
مرعشلي الحلقة 1
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,892
لؤلؤ الحلقة 12
لؤلؤ الحلقة 12
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,890
عروس بيروت 2 الحلقة 68
عروس بيروت 2 الحلقة 68
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,888
لا حكم عليه الحلقة 8
لا حكم عليه الحلقة 8
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,943
الميراث الحلقة 225
الميراث الحلقة 225
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,768
ابنة السفير 2 الحلقة 54
ابنة السفير 2 الحلقة 54
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,941
ابنة السفير 2 الحلقة 53
ابنة السفير 2 الحلقة 53
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,940
ابنة السفير 2 الحلقة 52
ابنة السفير 2 الحلقة 52
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,756
زهرة الثالوث الحلقة 54
زهرة الثالوث الحلقة 54
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
329,814
الميراث الحلقة 224
الميراث الحلقة 224
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,937
علي رضا الحلقة 17
علي رضا الحلقة 17
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,872
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 20
اتصل بمدير أعمالي الحلقة 20
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
439,740
لا حكم عليه الحلقة 7
لا حكم عليه الحلقة 7
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
219,868
لؤلؤ الحلقة 11
لؤلؤ الحلقة 11
الأربعاء ٢٠ / يناير / ٢٠٢١
109,933