الأكثر قراءةهذا الأسبوع
آخر تعديل: الثلاثاء 19 / مارس 14:02

أعفاء من دفع الأجار-على ضوء جائحة الكورونا

بقلم المحاميان:عمران بريه و وكاتن شعياه

عمران بريه وكاتن
نُشر: 26/11/20 13:24,  حُتلن: 14:23

في الاونه الاخيره الكثير من أصحاب المصالح يتخبطون في دوامة قانونيه-في ظل الظروف الحالية وتفشي وباء جائحة الكورونا وفرض الاغلاق الكلي في الدولة يواجه العديد من المواطنين, الشركات, المصانع مشاكل كثير حول مدى إمكانية أستمرارهم في تنفيذ العقود المبرمة في ظل ظروف سابقة تختلف كليا عن الظروف الراهنة, أحد أهم هذه الأسئلة هو من يجب أن يدفع ألاجار الشهري في المؤجَر المُستأجر أو المؤجِر ؟ في هذا المقال سنحاول مساعدة المستأجرين والمؤجرين للاجابه عن هذا السؤال. 

قاعدة أساسية في قوانين العقود هي "العقد شريعة المتعاقدين" المعروفة في اللغة اللاتنيه pacta sunt servanda ومعناها تتمثل على أن المتعاقدين تنفيذ العقد بحذافيره وبجميع ما يشمل وطبقاً لمضمونه, لكن لكل قاعدة هناك شواذ, واحدى هذه الشواذ هي نظرية الظروف الطارئة أو القوه القاهرة المنصوص عليه في بند 18 من قانون العقود 1973 وتفسيرها هو أن أذا كان صعب, مرهق أو مستحيل تنفيذ العقد بسبب تغيير الظروف وتقلب الأوضاع , بهذه الحالة القانون يحمي الطرف المخالف للعقد اذا كانت هذه "نتيجة عادلة نسبةً للظروف".

للأسف الشديد, دولة أسرائيل مأثره جداً ومعتاده على أحداث غير متوقعه ولا يمكن التنبؤ بها, على الاغلب كالحروب أو الاغلاق الكلي, فلهذا المحاكم تكون حذره جداً من أعفاء طرف من التزاماته بموجب العقد, في سنوات 80 في قضيه كاتس تجنبت المحكمة العليا الأعتراف بحرب يوم الغفران, كحدث طارىء وشاذ, في المقابل في قضية ريجب مثلاً أٌقرت المحكمه العليا أنه حرب الخليج هي حدث مفاجئ وظرف طارئ الذي بمقدوره أعفاء وزارة الدفاع من الوفاء بألاتزامه بتزويد شاري بأقنعة غاز حربيه.

لكن على صعيد اخر اعفت المحكمه في قضيه الكرمل مؤسسه سجاد الكرمل من دفع ايجار المُستأجَر لأقامة معمل لأنتاج سجاد جديد بعد دخولها لقسيمة الارض التي تم تخصيصها لاقامة المعمل, بعد أن تبين للمؤسسة انه هنالك غبار ينبعث من المحجر الموجود بالقرب ويؤثر سلباً بل ويمنع عملية أنتاج السجاد.

التمييز بين القضيتين, كاتس وريجب يكمن في الحقيقة أنه في قضيه ألايجار, هنالك بالتحديد بند 15 في قانون الأيجار والاستعاره 1971 والذي هدفه التعامل مع حالات كهذه, وهذا نص القانون :
"كان المُؤجَر عقار ومُنع من المُستأجر ان يستخدمه للهدف الذي أستأجره من أجله بسبب ظروف تخص المُستأجر أو طرق الوصول أليه والمُستأجر لم يلغي العقد بسبب هذا, يكون هو معفى من دفع الأيجار طوال الفتره التي منع منه أستخدام المُستأجر, المؤجر يستطيع بعد فتره وجيزه, ألغاء العقد, الا اذا اخبره المُستأجر انه متخلي عن الاعفاء من دفع الأيجار"
في قضيه زعبي التي تم تداولها قبل عدة سنوات سمحت المحكمة للمُستأجر وهي الدولة بألغاء عقد أستئجار مكاتب في الناصرة, على خلفية احداث عنف وأطلاق نار المستهدفه للمُستأجَر في أعقاب نزاع بين عائلة المؤجر اخرى في الناصرة.
ألاستنتاج الذي يحب علينا أستخلاصه من قضايا زعبي والكرمل, هو أنه بكل ما يخص قضايا تأجير العقارات, المُستأجر معفى من دفع الأيجار, أيضاً في ظل ظروف خارجيه وغير متوقعه التي تمنع المُستأجر من أمكانيه أستغلال المؤجر بما وهذا يشمل أوامر قانونيه مثل أمر منع/هدم/ إيقاف عمل وهكذا.
في الظروف المستشريه الحالية في الدولة وأرتفاع عدد اصابات مرضي الكورونا وقرارات الحكومة بفرض الاغلاق, قرار الذي كان له أبعاد اقتصادية وأجتماعيه كثيره خصوصاً على المؤوسسات التجاريه,المطاعم, المقاهي وغيرها , الامر الذي ادى الى أغلاق أصحاب المحلات مصالحهم ودخولهم في أزمات وأضرار أقتصادية التي منعت منهم دفع الايجار بفتره الاغلاق, ومن هنا نشأت نزاعات قانونيه بين الطرفين المؤجر والمُستأجِر حول قانونيه عدم دفع الايجار أو مصادرة الكفالة البنكيه.
في الاونه الاخيره كانت المحاكم مطلوبة لمناقشه نزاعات قانونيه مثل الي ذكرت أعلاه, حتى أنه كانت بعض القرارات المتناقضه في هذا الشأن, مثلاً في قضيه راف بريح شركة الأبواب المعروفه أشارت محكمه السلام في تل أبيب أن "ألكورونا ليست بكلمات سحريه" للتنازل عن العقد وقامت المحكمة برفض طلب المُستأجِر لمنع المؤجر من مصادرة الكفالة البنكيه في أعقاب عدم دفع الايجار لشهر نيسان 2020, بالمقابل في قضية كليبر التي تداولت أمام محكمة الصلح في القدس أقرت أنه "حتى لو لم تكن الكورونا كلمة سحريه لا يوجد شك أن الايام التي نمر بها هي أيام غير عادية" وقضت المحكمة بأصدار أمر الذي يمنع المؤجر من مصادرة الكفالة البنكية.
في قضية سكوب شركة الاحذيه, والتي فازت بعناوين بارزه في عده صحف أعفت محكمة الصلح في الخضيرة الشركة المُستأجِره وهي شركة سكوب من دفع الأيجار بفتره الاغلاق الأول بشهر نيسان 2020 ومن قرار المحكمه "بالتالي, في حين أنه تم تقييد تشغيل المؤجر بموجب القانون, أنا أرى انه يجب التطرق الي التقييد القانوني بالطرق التي تؤدي الي المتجر والمشاكل التي تخص المتجر كعله قانونيه واحدة"

حتى الان محاكم الاستئناف المركزيه أو العليا لم تتطرق الى هذه القضيه, لذلك نحن ننصح قراء المقال المترددين الأستعانه في النقاط التالية :

1. التوجه الى نص العقد وفحص ما تم الاتفاق عليه بين الطرفين, ما رأوه أمام أعينهم عند إبرام العقد, ما هي ألأاحداث التي رأوها أمام اعينهم كأحداث عاديه أو احداث مفاجئه والتي من شأنها ان تعفي احد الاطراف من الالتزام بالعقد.
2. لماذا مُنع من المُستأجِر أستعمال المؤجر, هل بسبب الاغلاق الذي تم فرضه بالمنطقه التي يتواجد فيها الأمر الذي أدى الى منعه أو منع الزبائن من التوجه للمصلحه, على عكس أغلاق أو الحجر الصحي الذي فُرض على المُستأجر او عماله بسبب تواجدهم بمنطقه مغلقة.
3. هل أحد الاطراف, تلقى تعويض أو منحة من الدولة بعدما مُنع من أستعمال المؤجر بسبب الاغلاق, هذا السؤال مهم جداً لانه حسب بند القوة القاهرة نفوذ المحكمة لأعفاء طرف من تنفيذ العقد هو "نتيجة عادلة نسبةً للظروف" بالتالي طرف الذي تم دعمه مالياً ليس بمقدوره ألادعاء لوجود قوه قاهره.
4. هل تشغيل المصلحة يستلزم وجود أو حضور المستأجر/العمال في مكان العمل أو انه يمكن تشغيل المصلحه عن بعد, مثلاً أستعمال سمعه المصلحة لجلب الزبائن لنقاط بيع اخرى أو تقديم خدمات عن بعد حينها يبدو أنه يمكن تفادي أو تقليل الخسارة المالية في المصلحة.
5. مبدأ حسن النيه, بما معناه ألتزام طرفي العقد بتنفيذه ومراعته والالتزام بمصداقيته من حيث النزاهة والصدق وأنه في حال عدم النص عليه، يمكن الاستدلال عليه من خلال مظاهره كالالتزام بحدود القانون وعدم الالتجاء في تنفيذ العقود إلى ما يخالف القانون كالغش والتواطؤ باعتبارها من مظاهر سوء النية.

على ضوء ما ذكر أعلاه للسؤال ما اذا كان المُستأجر معفي من دفع الايجار لا يوجد جواب واضح وصريح, وهو يختلف مع أختلاف الظروف والاحداث, في بعض الاحيان الجواب بسيط وسهل وفي أحيان اخر معقد ويحتاج الى بحث وتمحيص, لذلك من المفضل أستشاره محامي مختص وبارع في هذا المجال وفقط بعد ان يتم تحليل القضيه بأدوات قانونيه يمكن أخذ جواب مستنير بناءً على البيانات المطروحة.

المقالات المنشورة تعبر عن رأي كاتبها فقط، وموقع العرب يفسح المجال امام الكتاب لطرح أفكارهم التي كتبت بقلمهم المميز ويقدم للجميع مساحة حرة في التعبير عما في داخلهم ضمن زاوية رأي حر. لإرسال المواد يرجى إرفاق النص في ملف وورد مع اسم الكاتب والبلدة وعنوان الموضوع وصورة شخصية للكاتب بجودة عالية وحجم كبير على العنوان: alarab@alarab.com

مقالات متعلقة